Originele tekst door Maurice van Turnhout.
In Zuid-Holland wordt elke vierkante meter zwaar bevochten. Woningbouw, bedrijven, natuur – hoe om te gaan met de stijgende ruimtevraag, en de wirwar van regels en bestemmingplannen? ‘Combineer bijvoorbeeld werken en wonen slimmer met nieuwe, duurzame industrie,’ adviseren gebiedsontwikkelaars Tom Daamen en Gert-Joost Peek.
Wat zijn in Zuid-Holland de belangrijkste bottlenecks bij de verdeling van de ruimte de komende jaren?
Tom Daamen: ‘In het Nederlandse planologisch systeem hielden we lange tijd functies van elkaar gescheiden. Werken, wonen, industrie, alles moest netjes apart. Zo konden er bijvoorbeeld geen woningen worden gebouwd naast industrie die vervuilde. Nog steeds wordt er in veel gevallen vastgehouden aan gedateerde bestemmingsplannen. Maar bezoek je de bewuste plek, dan blijkt vaak dat die industrie door innovatie inmiddels een ander type bedrijvigheid heeft. Denk aan het chemiebedrijf dat voor productie veel minder schadelijke stoffen gebruikt, of het glastuinbouwbedrijf dat zich is gaan toeleggen op duurzame warmtetechnologie. Dan blijkt er veel meer mogelijk.’
Gert-Joost Peek: ‘Via het bestaande overgangsrecht zijn veel bestemmingsplannen inderdaad klakkeloos doorgezet, en daardoor benutten we de potentie van de nieuwe Omgevingswet niet echt. Vorig jaar januari trad die wet in werking, en die biedt nu juist uitstekende kansen om de ruimtelijke inrichting fijnmaziger te plannen. Waarbij je volgens een lagenbenadering de water- en bodemkwaliteit als uitgangspunt neemt, dat is ook een groot verschil met eerdere wetgeving.’
Daamen: ‘Private partijen kunnen samen met lokale en regionale overheden de expertise van planjuristen benutten om meer ruimte te scheppen in gebieden die op papier helemaal dichtgetimmerd lijken te zijn. Denk aan het combineren van functies, via menging of stapeling. In het Amsterdamse Sloterdijkgebied liet staalbouwbedrijf OVEC een gebouw ontwerpen voor zulke stapeling; realisatie is helaas nog onzeker. Dit zou volgens huidige plannen ook in de Rotterdamse Merwe-Vierhavens of op de Delftse Schieoevers moeten kunnen ontstaan.’
Daamen: ‘Als je kijkt naar economische functies heeft de transitie naar duurzame energie nu enorm veel impact. Economische studies van onder andere Frank van Oort van de Erasmus Universiteit wijzen op een evolutionaire aanpak, waarbij je bestaande kennis, vaardigheden en technologie ombuigt naar nieuwe, duurzame economische activiteiten. In Zuid-Holland is de offshore-industrie zich bijvoorbeeld gaan toeleggen op de productie van windmolens. De nieuwe rijksweg in Rotterdam is bijna voltooid, met de eerste energieneutrale tunnel ter wereld. Langs die infrastructuur kun je ruimte inrichten voor meerdere functies, waaronder nieuwe duurzame industrie.
‘De grote havenbedrijven dromen nu over uitbreiding met een Derde Maasvlakte, maar zo’n enorme investering moet wel voldoende toegevoegde waarde scheppen voor de Nederlandse economie. We zouden uitbreiding in ieder geval moeten combineren met het intensiever benutten en ombouwen van de bestaande ruimte.’
Peek: ‘De Europese Commissie heeft bovendien als doel gesteld om uitbreiding die ten koste gaat van groen, landbouw en waterberging vóór 2050 een halt toe te roepen: No Net Land Take. Het zou dus best kunnen dat je het bestaande areaal van stedelijke functies binnenkort niet eens meer mág uitbreiden.
‘Het bestaande beter benutten is niet alleen een duurzaam uitgangspunt, het is ook financieel goed te onderbouwen. Eveneens bij woningbouw. Volgens onderzoek van de Gemeente Rotterdam levert een toren van 400 woningen gemiddeld minder inkomsten op uit gemeentelijke heffingen dan 400 woningen in een uitbreidingswijk. Maar een toren levert na slechts een paar jaar al miljoenen euro’s op voor de stad, in één onderzochte casus zelfs bijna 9 miljoen euro, omdat je dan de kosten voor beheer en onderhoud al bij elkaar hebt gespaard. Diezelfde 400 woningen in een uitbreidingswijk hebben daar bijna twintig jaar voor nodig, omdat er meer leidingen en riolering liggen, meer wegen moeten worden onderhouden, meer buitenruimte die beheerd moet worden, enzovoort.’
Wat moet de rol van de overheid zijn bij het oplossen van alle ruimtelijke opgaven?
Daamen: ‘Grote werkgevers en investerende partijen in de regio bespreken al regelmatig met overheden beleid om publieke en private investeringskracht op elkaar af te stemmen. Dankzij de logistiek en de havens is Zuid-Holland niet alleen een motor van de Nederlandse, maar ook van de Europese economie. Het is dus raadzaam om verbindingen te blijven leggen tussen Provincie, het Rijk en Europa. Zo kun je aanspraak maken op Europese gelden. En dan zal de landelijke politiek zich moeten committeren aan een gezamenlijk vastgestelde langetermijnvisie, voorbij de waan van de dag.
‘Privébezit in binnen- en buitenlandse handen is lastiger te sturen, maar juist dan is het goed om met elkaar in gesprek te komen. Met institutionele partijen is dat prima te doen. Om burgers en MKB betrokken te houden bij complexe ruimtelijke vraagstukken kunnen burgerconsultaties daarnaast een grotere rol gaan spelen. Afgelopen jaar hielpen bijvoorbeeld zo’n 7500 burgers volgens de methode van Participatieve Waarde Evaluatie (PWE) afwegingen maken over de vernieuwing van stationsgebieden aan de Oude Lijn, het spoortraject tussen Leiden en Dordrecht. Moeten er nieuwe stations bij, en wat doe je dan met groenbehoud, parkeergelegenheid? Meer dan de helft van de deelnemers vond bijvoorbeeld extra investeringen in betere OV-verbindingen en fietsroutes naar de stations belangrijk. Een tunnel vonden ze te duur, dat zou ten koste gaan van ambities die zij belangrijker vinden. Bestuurders zijn daarop aan de slag gegaan een goedkoper alternatief voor een tunnel te vinden.’
Peek: ‘Zelfs als je iedereen in zo’n participatietraject meeneemt, stel je natuurlijk mensen teleur. Om dat te voorkomen moet je uit kunnen leggen waarom je bepaalde keuzes uiteindelijk maakt. En je moet vooraf verduidelijken waar burgers een mening over mogen vormen maar waarop ze geen invloed hebben, en ook waarop burgers wél invloed hebben, en hoe ze die invloed vervolgens kunnen uitoefenen tegenover een overheid of consortium.
‘Toekomstige belanghebbenden worden niet altijd genoeg betrokken bij planologische wetgeving, het gaat vaak vooral over bestaande belangen. Dat zie je in de Haagse wijk de Binckhorst, die getransformeerd is van industrieterrein naar stadswijk. Overal bestond hier de mogelijkheid tot menging, en als ondernemer ben je dan vogelvrij, want over tien jaar kan er zomaar een woontoren naast je bedrijfspand worden gebouwd. En dan ga je dus niet investeren in een nieuwe hal met apparaten waarover omwonenden kunnen gaan klagen. Om rechtszekerheid te creëren is in de tweede versie van het omgevingsplan voor de Binckhorst een deel van dat gebied strikt voor bedrijven bestemd. Uiteraard wel met verdichting als uitgangspunt, door bijvoorbeeld gestapelde werkruimte, want je wil niet terug naar de oude bestemmingsplancultuur.’
Zijn er nog andere inspirerende doorbraken in de slag om de vierkante meter?
Daamen: ‘Vóór 2030 moeten er een kwart miljoen woningen in Zuid-Holland worden gebouwd, en daar zit duidelijk veel politiek wensdenken in. Maar als je naar de langere lijnen kijkt, doen we het zo slecht nog niet in Nederland. Denk aan de Utrechtse wijk Merwede, waar eigenaren samen programma’s hebben uitgeruild – zoals het plaatsen van de vele voorzieningen die bij de 6.000 nieuwe woningen in het gebied horen – om tot het beste plan te komen. Of neem de stationsgebieden van Rotterdam en Den Haag, waar ruimte intensief wordt benut voor verschillende mobiliteitsfuncties, van auto tot bus, trein en fiets. Grote kantoren op de eerste lagen worden steeds toegankelijker voor het publiek. De ontwikkeling van zulke gebieden is peperduur en loopt door regelgeving en eigendomsverhoudingen vaak jaren vertraging op, maar in de toekomst zal het zwoegen van grote waarde blijken.’
Peek: ‘Bij dat optimisme kan ik me aansluiten, zolang we blijven beseffen dat mensen in het gedrang kunnen raken als je transities te snel maakt. Vanwege de goede ov-bereikbaarheid kun je in een stad als Londen eenvoudig woningen stapelen. In Nederland doen we dat ook al, maar onze infrastructuur is er nog niet altijd op ingericht. De buslijn in de Binckhorst is bijvoorbeeld opgeheven tijdens spitsuren – niet omdat die bus niet meer nodig zou zijn, maar omdat het zo druk is op de weg dat chauffeurs hun haltetijden niet meer kunnen halen. Soms wordt er gehandeld vanuit een toekomst die we met elkaar dromen, maar die in de praktijk nog best ver weg is.’
Dr. Ir. Tom Daamen is universitair hoofddocent Urban Development Management aan de TU Delft en directeur van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling. Hij leidt onderzoek naar sturingsvraagstukken rond complexe gebiedsopgaven, met name in en om de bestaande stad. Hij werkt nauw samen met overheidsinstanties, woningcorporaties, vastgoedontwikkelaars en institutionele beleggers.
Dr. Ir. Gert-Joost Peek is lector Gebiedsontwikkeling en Transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam. Als eigenaar van SPOT-ON Consulting adviseert, spreekt en schrijft hij over stedelijke gebiedsontwikkeling. Als vrijwilliger is hij voorzitter van Stichting I’MBINCK , onafhankelijk platform voor de ontwikkeling van de Haagse wijk Binckhorst.